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郭子源

個(gè)別中介機(jī)構(gòu)利用借款人預(yù)期不穩(wěn)、著急轉(zhuǎn)換房貸的心理，誘導(dǎo)其違規(guī)挪用消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸置換存量房貸，借款人應(yīng)予以高度警惕。

不法中介又盯上了存量房貸。據(jù)媒體報(bào)道，由于金融管理部門鼓勵(lì)、引導(dǎo)的“存量房貸利率下調(diào)”一事尚未正式落地，個(gè)別中介機(jī)構(gòu)便趁機(jī)鉆空子，利用借款人預(yù)期不穩(wěn)、著急轉(zhuǎn)換房貸的心理，誘導(dǎo)其違規(guī)挪用消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸置換存量房貸。對(duì)此，借款人應(yīng)予以高度警惕。

存量房貸利率調(diào)整的方向明確，借款人無(wú)需擔(dān)憂。去年以來(lái)，隨著新發(fā)放的房貸利率持續(xù)下行，存量房貸顯得“更貴”了。為了減少利息支出，不少借款人呼吁下調(diào)存量房貸利率，也有人率先行動(dòng)，選擇提前償還貸款。面對(duì)市場(chǎng)需求，金融管理部門已于近期作出積極回應(yīng)。中國(guó)人民銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人多次表示，將指導(dǎo)商業(yè)銀行依法、有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

存量房貸利率調(diào)整的過(guò)程相對(duì)復(fù)雜，借款人不宜心急。自7月14日央行首提“存量房貸利率調(diào)整”至今，各家銀行尚無(wú)具體的落地措施。但需注意，這種看似緩慢的操作反而是穩(wěn)健的操作。

降低存量房貸利率有兩種方式：直接降、間接降。前者是指變更合同條款，后者是指貸款以新?lián)Q舊，即房貸轉(zhuǎn)換。無(wú)論采取哪種方式，調(diào)整的過(guò)程都需要時(shí)間。一方面，受制于各項(xiàng)監(jiān)管規(guī)則，商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)管理具有復(fù)雜性，改變貸款利率意味著重新定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，何時(shí)降、降多少都需要經(jīng)過(guò)審慎、合規(guī)的測(cè)算，不是“說(shuō)降就降”那么簡(jiǎn)單。另一方面，存量房貸的規(guī)模大，全國(guó)各地的執(zhí)行情況也不盡相同，銀行總行在作出決策之前，要充分考慮區(qū)域差異、統(tǒng)籌規(guī)劃，較難一蹴而就。

若借款人預(yù)期不穩(wěn)、著急轉(zhuǎn)換存量房貸，很可能被迫承擔(dān)三大風(fēng)險(xiǎn)。一是違規(guī)使用貸款風(fēng)險(xiǎn)。不法中介宣稱的“轉(zhuǎn)貸降息”，實(shí)際上是誘導(dǎo)借款人用利率較低的經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換利率較高的存量房貸。挪用貸款的行為一旦被發(fā)現(xiàn)，借款人要承擔(dān)違約責(zé)任。二是高額費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)。不法中介通常要求借款人先結(jié)清房貸，再以房屋作為抵押、申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸。結(jié)清房貸的錢，恰恰是不法中介提供的高利息過(guò)橋資金。三是個(gè)人信息泄露風(fēng)險(xiǎn)。借款人一旦選擇轉(zhuǎn)貸，就勢(shì)必要把自身信息交給中介機(jī)構(gòu)，后續(xù)，中介機(jī)構(gòu)可能會(huì)借此非法牟利。

穩(wěn)定存量房貸利率調(diào)整預(yù)期，商業(yè)銀行要有所作為，用“短期痛苦”換“長(zhǎng)遠(yuǎn)有利”。當(dāng)前有觀點(diǎn)稱，銀行下調(diào)存量房貸利率的積極性、力度可能較小。其依據(jù)有二。一是下調(diào)存量房貸利率會(huì)降低銀行利潤(rùn)；二是貸款合同變更、貸款置換涉及銀行的自主經(jīng)營(yíng)權(quán)，金融管理部門只能“支持和鼓勵(lì)”，不能強(qiáng)制。此觀點(diǎn)只看到了短期與表象。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，下調(diào)存量房貸利率有助于增強(qiáng)銀行的客戶黏性、穩(wěn)定存量客戶。從底層邏輯看，商業(yè)銀行即便不下調(diào)存量房貸利率，借款人也早已通過(guò)提前還款等方式降低了銀行的利息收入。

由此可見(jiàn)，下調(diào)存量房貸利率不只是監(jiān)管引導(dǎo)，更多的是市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)。接下來(lái)，商業(yè)銀行要順應(yīng)市場(chǎng)需求，堅(jiān)持依法、有序原則，在金融管理部門的指導(dǎo)下，審慎研判、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、有所作為。

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