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據(jù)新華社7月27日?qǐng)?bào)道,住建部部長(zhǎng)倪虹在近日召開(kāi)的企業(yè)座談會(huì)上說(shuō),要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì),大力支持剛性和改善性住房需求,進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施;繼續(xù)做好保交樓工作,加快項(xiàng)目建設(shè)交付,切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。
(相關(guān)資料圖)
記者注意到,這是自7月24日中央政治局會(huì)議提出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,因城施策用好政策工具箱”后,國(guó)家部委對(duì)于住房政策優(yōu)化調(diào)整的最新表態(tài)。多位業(yè)內(nèi)人士均表示,此次表態(tài)明確了首付比例、貸款利率、稅費(fèi)等三個(gè)方面的調(diào)整方向,并明確了“認(rèn)房不用認(rèn)貸”的表述,后續(xù)有望以因城施策的方式在各地落地。
提出“認(rèn)房不用認(rèn)貸”
在此次住建部的表態(tài)中,“認(rèn)房不用認(rèn)貸”的表述頗受關(guān)注。
“既認(rèn)房又認(rèn)貸”,曾是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市調(diào)控樓市的重要舉措,通常指曾辦理過(guò)購(gòu)房貸款記錄的購(gòu)房者,再購(gòu)房時(shí)即便名下無(wú)房或貸款已經(jīng)結(jié)清,也會(huì)被認(rèn)定為有貸款記錄,從而需要付出更高的首付比例、房貸利率和稅費(fèi)。
該政策在此前對(duì)于防止樓市過(guò)熱、遏制炒房中產(chǎn)生了積極效果。記者注意到,目前包括北上廣深等在內(nèi)的十多個(gè)重點(diǎn)城市,仍然執(zhí)行“認(rèn)房認(rèn)貸”。
以廣州為例,無(wú)房無(wú)貸款記錄者,購(gòu)買商品住宅首付為最低三成;無(wú)房有貸款記錄者,購(gòu)買商品住宅首付最低為四成;有房無(wú)貸款記錄或首套房貸已還清者,購(gòu)買商品住宅首付最低為五成;而有房且貸款未還清則需要七成首付。
“可以比較明確地認(rèn)為,該表述對(duì)于一線城市影響是最大的,能夠明顯降低改善型住房需求的首付和利率成本。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。
“‘認(rèn)房認(rèn)貸’阻礙了改善住房需求進(jìn)入市場(chǎng),現(xiàn)在明確‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’,預(yù)計(jì)短期二線城市或率先調(diào)整優(yōu)化,一線城市亦存在空間?!敝兄秆芯吭菏袌?chǎng)研究總監(jiān)陳文靜如是表示。
但陳文靜也指出,值得關(guān)注的是,武漢、青島等城市,當(dāng)前僅二環(huán)內(nèi)或個(gè)別主城區(qū)限購(gòu),非限購(gòu)區(qū)域首套首付已降至20%,限購(gòu)區(qū)的“認(rèn)房認(rèn)貸”政策優(yōu)化影響或有限。
利好換房改善需求
易居研究院此前的一份統(tǒng)計(jì)顯示,根據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算,包括北上廣深在內(nèi)的全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市,首套房首付比例平均值為24%,首付比例分為35%、30%和20%三檔,北京和上海是首付比例最高的城市,達(dá)到35%,廣州、深圳、杭州、蘇州等城市的首付比列也在30%,總體來(lái)看,城市能級(jí)越高,首套房首付比例也越高。
全國(guó)重點(diǎn)城市首套房首付比例。圖片來(lái)自易居研究院
而對(duì)于房貸利率,貝殼研究院監(jiān)測(cè)顯示,今年7月百城首套主流房貸利率平均為3.9%,二套主流房貸利率平均為4.81%,均較上月下降10BP。其中一線城市首二套房貸利率分別為4.50%、5.03%,二線城市首二套房貸利率分別為3.88%、4.81%,均較上月回落10BP;三四線城市首二套房貸利率分別為3.88%、4.80%,分別較上月回落9BP、10BP。
百城主流房貸利率指數(shù)及平均放款周期(天)。圖片來(lái)自貝殼研究院
對(duì)于此次住建部有關(guān)進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率的表述,嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)在8月上旬前,或有一波降首付和降利率的操作,“具體而言,降低首付比例和貸款利率的含義在于,還有很多城市沒(méi)有把首付比例降低到20%,且利率依然高于4%?!?/p>
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認(rèn)為,非熱點(diǎn)城市或會(huì)將首付比例統(tǒng)一降至20%?!安糠秩木€城市在2021年下半年到今年上半年已經(jīng)回到了首套二成首付、二套三成首付,這適應(yīng)了多數(shù)城市進(jìn)入住房改善時(shí)期的供求關(guān)系新形勢(shì),有的放矢地支持改善型需求?!?/p>
而對(duì)于改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免的表態(tài),李宇嘉認(rèn)為有兩大調(diào)整方向,一是優(yōu)化調(diào)整非普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),比如取消總價(jià)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),二是熱點(diǎn)城市增值稅免征期從5年回到2年,降低住房交易成本。
去年9月,財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》,指出2022年10月1日至2023年12月31日,對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人,對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠?!按舜巫〗ú坎块L(zhǎng)強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步落實(shí)好改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免,預(yù)計(jì)后續(xù)針對(duì)換房需求的政策支持將進(jìn)一步加大。”陳文靜說(shuō)。
支持政策或加快落地
住建部此番表態(tài)并非通過(guò)發(fā)文或者召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)的形式,而是以企業(yè)座談會(huì)的方式向外披露。同時(shí)住建部表示,穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩根支柱,對(duì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)回升向好具有重要作用。
李宇嘉認(rèn)為,座談會(huì)傳遞的政策信號(hào)比較明確,即降低住房消費(fèi)門檻、成本,釋放住房消費(fèi)的需求,此次政策調(diào)整主要目的就是穩(wěn)定和托底地產(chǎn),釋放內(nèi)需和消費(fèi)潛力,實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)就業(yè)。
“后續(xù)還需要金融管理部門、各地貫徹落實(shí),具體措施落地應(yīng)該會(huì)以因城施策的方式落地,有先有后,政策力度有大有小,不會(huì)一下子就把政策用到底?!?/p>
事實(shí)上,自7月以來(lái),中央及各部委對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)整持續(xù)發(fā)聲。
7月24日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議提出,適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì),適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,因城施策用好政策工具箱,更好滿足居民剛性和改善性住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
“住建部率先釋放積極信號(hào),主管部門的發(fā)聲不僅有助于提振市場(chǎng)信心,同時(shí)也為各地加快落實(shí)優(yōu)化政策打響了發(fā)令槍。”陳文靜稱,預(yù)計(jì)各地優(yōu)化政策的節(jié)奏將進(jìn)一步加快,特別是二線城市政策優(yōu)化或已在路上。
記者注意到,就在住建部表態(tài)后沒(méi)多久,已有不少開(kāi)發(fā)商、營(yíng)銷人員捕捉到政策信息,在廣州深圳等地,多家在售樓盤的營(yíng)銷人員已紛紛開(kāi)始在微信朋友圈和群聊中擴(kuò)散營(yíng)銷信息,并聲稱“連夜簽單不斷”。
嚴(yán)躍進(jìn)為,住建部表態(tài)對(duì)各地住建、房管部門有很強(qiáng)的指導(dǎo)意義?!邦A(yù)計(jì)8月上旬前各地都會(huì)不折不扣執(zhí)行此類政策,相關(guān)房企、購(gòu)房者和營(yíng)銷中介等部門,7月底8月初要密切關(guān)注各地的政策調(diào)整和變化,其對(duì)于市場(chǎng)交易的提振影響是積極和明顯的?!?/p>
南方日?qǐng)?bào)記者 葛政涵
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